文化旅游地产的特点与产品结构模式

孙忠强

近年来，南湾的地产业有了一定的发展，不仅我省知名的房企如建业、金成在南湾落地生根，而且国内知名的杭州绿城，广东碧桂园也相继入驻南湾。这不仅是因为南湾地处城乡结合部，更重要的是南湾是个风景区，所以从本质上讲，南湾的地产有一部分属于旅游地产。但因缺少文化拳头项目，还不能构成文化旅游地产。当前，跨界、融合、创新是时代的特点，文化旅游地产正在全国兴起。就这个问题我想从以下三个方面与大家探讨。

一、文化旅游地产兴起的动因

文化旅游地产不只是一个产业，更是文化、旅游、地产交叉形成的一个业态。它是以文化产业为基础与核心切入点，嫁接区域文脉资源，放大地域特色文化，把脉时尚文化需求，通过文化产业的提升，将文化、旅游和地产有机结合，打造新的生活空间，倡导新的文化生活模式。

自华侨城投身并成功实践了文化旅游地产以来，在我国随着传统房地产业暴利的时代即将终结，当前很多房地产业都在向文化旅游地产转型，文化旅游地产进入了白热化的发展阶段。

纵观当前房企转型，投身文化旅游地产，动因是：拿大部分不在中心城区，因而相对容易，且地块规模大;成本低，资本回收快;可获得持续性经营收入。

因此，全国前100名的房企中，至少有三分之一介入了文化旅游地产。其中，表现突出的是万科、华侨城、中坤等。

二、文化旅游地产项目的特点与产品结构模式

文化旅游地产是通过文化的植入与融合，对一般性商业地产、产业地产、住宅市场进行升级换代的产品。其特点：一是依托特色文化与生态环境。这是产品核心竞争力的基础。二是突出了体验项目与服务。这是产业核心竞争力的关键。这里的服务不单是安全、卫生等方面简单的服务，还延伸到文化、体育、旅游等生活的组织以及应用新科技把智能生活引进千家万户，进而逐步改变业主们的文化生活模式。三是注重产业链条的构建。这是企业投资效益的落脚点。

其产品结构模式是：当地一流的生态环境和区位环境，文化项目+体验项目+商业地产和住宅地产，同时周到的服务纵贯各个方面。

以大家熟知的华侨城为例：文化旅游景区+地产。以武当山为例，打造一山一水文化创意旅游度假区，武当山和太极湖+风情小镇。

以中坤投资的安徽宏村为例：宏村+高尔夫+酒店+地产。

以河南建业投资的开封七盛角为例：宋文化+商业地产+商业经营。该项目投资高达100多亿元。今年4月，省长谢伏瞻视察时给予了高度评价。

这里特别要讲的是，在河南郑州荥阳，正在建设楚河汉界文化旅游度假区，借势大汉文化的世界影响力，依托壮美黄河景观的文化底蕴，从旅游与城市双功能的角度入手，打造集遗址观光、文化体验、养生度假、商务会议、运动康体、生态居住于一体的文化旅游地产项目，构建“文化+旅游+度假+乐居”的区域综合开发模式，堪称当下文化旅游地产的典范。目前，该项目正在建设中，计划今年完成一期建设。

这些项目都有一个共同的特点：一是转变思维，思路引领。在思维上，从原来的“卖房思维”向“生活方式的综合服务商”转变;在思路上，从“政策主导和资源主导”，向“内容主导，模式主导和服务主导”转变。

二是持续发展，注重长远。文化旅游地产中旅游部分的投资属于典型的“慢进慢出”，而地产开发部分属“快进快出”型。这将地产与旅游结合在一起，很好地处理了二者的关系，实现了产业的协同发展，获得了稳定的回报。

三、对信阳文化旅游地产的思考

信阳地处我国南北地理分界线，由此形成北国江南、江南北国的自然风貌，同时又地处我国南北文化交汇处，由此形成深厚的豫风楚韵文化底蕴。这对发展文化旅游地产具有得天独厚的优势和条件。

据了解，目前我市房地产已经出让的土地可建房20万套，而现实中年均销售2万套，已呈供大于求的状况。是千军万马都挤独木桥呢?还是转换思维，创新方式，另辟蹊径呢?这应该是旅游界、地产界乃至有关领导和部门应引为思考的一个问题。

我想，他山之石，可以攻玉。特别是在国家大力推进城市文明、新型城镇化建设和旅游产业发展的今天，我市有条件的地方是否可以引进文化旅游地产的思维和方式呢?现有的景区和项目暂且不说，我认为：信阳市目前至少有三个地方有条件开发文化旅游地产项目，一是以震雷山和湿地公园为依托，以茶文化、禅修为文化核心，以山地休闲、亲水戏水为旅游内涵，构建文化旅游地产项目;二是借鉴楚河汉界文化旅游度假区，依托淮河和楚王城遗址打造豫风楚韵文化旅游地产项目;三是借鉴孝感市朋兴店的金卉庄园在鸡公山和南湾湖之间的东双河镇，以现代农业为主题，以花卉观赏为基础，以农耕文化和本地多元化文化为特色，综合户外拓展，水上游乐及婚庆基地等内容，建设寓教于乐的文化旅游地产项目。

总之，未来社会的发展将是优势资源的不断整合，当趋势来临时，请执子之手。